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Habitation

Habitation principale
Il est toujours conseillé de commencer par devenir propriétaire de sa résidence principale ! Une résidence principale de qualité représente toujours un patrimoine très substantiel.
Certains avantages fiscaux sont possibles :
- Réduction d'impôt pendant 5 ans sur les les intérêts d'emprunts
- Réduction d'impôt sur les gros travaux
- Exonération de l'impôt sur les plues-values, en cas de cession
- Exonération de taxe foncière pendant deux ans.
Aides au logement, selon les situations (se renseigner) :
- APL (aide personnalisée au logement)
- ALF (allocation de logement à caractère familial)
- ALS (allocation de logement à caractère social - pouvant intéresser notammant les étudiants - )
Des plans de financement, aidés par des primes de l'Etat, peuvent se révéler tout à fait intéressants. Ils ont le mérite d'engager, tout d'abord, un effort d'épargne planifié et de fixer les taux (taux d'épargne et taux des prêts après la phase d'épargne), mais peuvent perdre de leur intérête si le taux des prêts ordinaires a baissé pendant ce temps !
Ce sont les classiques :
- PEL (plan d'épargne-logement)
- CEL (compte épargne-logement)

Revente : Les plus-values réalisées à l'occasion de la vente de l'habitation principale (et de ses dépendances, et de l'ensemble du terrain qui l'entoure) ne sont pas soumises à l'impôt.

Résidence secondaire
Exonération de l'impôt sur les plus-values, en cas de cession après 15 ans de détention du bien (depuis 2004).
Les plans de financement (PEL, CEL) peuvent aussi bien être envisagés dans ce cadre.

La loi de finances pour 2004 a opéré une refonte du régime d'imposition des plus-values immobilières. Au lieu d'être intégrées dans les revenus soumis à l'impôt (IRPP), elles sont imposées au taux forfaitaire de 16 % (plus 10 % de prélèvements sociaux). L'abattement appliqué sur le montant de la plus-value imposable est de 10 % par année de détention du bien (au lieu de 5% jusqu'en 2003), mais seulement après 5 ans (au lieu de 2 jusqu'en 2003). Ainsi, après 15 ans les plus-values sont totalement exonérées (au lieu de 22 ans jusqu'en 2003). Cette réforme pénalise les contribuables qui revendent leur bien avant 7 ans et favorise ceux qui le vendent après plus de 8 ans.
Pour calculer le montant des plus-values on applique, bien sûr, un coefficient d'érosion monétaire, mais aussi un abattement de 15% pour travaux. Celui-ci est automatique, même en l'absence de factures ! (Instruction fiscale du 14.01.04)
Enfin, les droits sont perçus directement par le notaire et reversés au Trésor public; donc, l'année même de la vente (ce qui a pour effet de réduire la part déductible de CSG!)

Immobilier locatif

Borloo Robien Besson Leinemann

Investir dans l'immobilier locatif permet de se constituer un complément de revenus plus un capital conséquent et constamment revalorisé.
Plusieurs éléments contribuent à une conjoncture favorable:
- Marché locatif porteur : demande soutenue en raison de la mobilité croissante des ménages, des entreprises et des commerçants.
- Taux de crédit compétitifs : Les taux d'intérêts sont actuellement avantageux et une nouvelle génération de crédits personnalisés permet de trouver un financement adapté à chaque profil d'investisseur.
- Une fiscalité avantageuse :
Sont déduits des revenus fonciers, outre la déduction forfaitaire de 14 % ou 25 %, le montant des intérêts et des frais d'emprunt, des travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation, la taxe foncière, les frais réels de gérance et de rémunération des concierges...
Incitations fiscales par l'amortissement des logements neufs : inaugurée avec le dispositif "Périssol", puis par le dispositif Besson complété ensuite par celui de Lienemann adopté dans le cadre de la loi de Finances pour 2002, puis le dispositif "Robien"en 2003 et le dispositif "Borloo" en 2006.

Depuis le 1er septembre 2006 les propriétaires-bailleursqui réalisent des investissements locatifs dans le neuf ont le choix entre le dispositif "Borloo" et le "dispositif Robien recentré".

Le dispositif "Borloo" : le logement doit être loué à titre de "résidence principale" du locataire pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyers déterminés selon 4 zones et des plafonds de ressources du locataire. Dans ces conditions le bailleur bénéficie :
- d'une déduction spécifique de 30% des recettes et dde la déduction des frais réels
- d'une déduction du revenu global au titre de l'amortissement du prix d'acquisition du logement, égale à 6% de ce prix pendant les 7 premières année et à 4% pendant les 2 années suivantes.
A l'issue de ces 9 années, si les conditions restent remplies, la déduction au titre de l'amortissement est de 2,5% par an pendant 6 ans maximum.
La déduction annuelle des revenus peut atteindre jusqu'à 10700 € par foyer fiscal et le surplus éventuel de déficit foncier être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le dispositif "Robien" dit "recentré" (septembre 2006), comme sa première version (voir ci-dessous), n'est pas assorti d'une condition de ressources du locataire, mais reste soumis au plafonnement des loyers suivant les mêmes zones (voir ci-dessous). La déduction du revenu global au titre de l'amortissement est de 6% du prix d'acquisition du logement pendant 7 ans et de 4% les 2 années suivantes. Toutefois les bailleurs ne bénéficient pas de la déduction spécifique de 30% de leurs revenus fonciers (comme dans le dispositif "Borloo").
La déduction annuelle des revenus peut atteindre jusqu'à 10700 € par foyer fiscal et le surplus éventuel de déficit foncier être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le dispositif "Robien" (version 2003) a remplacé, à compter du 3 avril 2003, le dispositif "Besson neuf" (Cf ci-dessous) : Il supprime l'obligation de respecter un plafond de ressources pour les locataires, et augmente les plafonds des loyers en créant de nouvelles zones :
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français - loyers plafonnés à 18 Euros / m2.
- Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières - loyers plafonnés à 12,50 Euros / m2.
- Zone C : le reste du territoire - loyers plafonnés à 9 Euros / m2.
Le propriétaire est libre de choisir son locataire, y compris parmi les membres de sa famille.
Peuvent en bénéficier les personnes physiques investissant directement ou par l'intermédiaire d'une SCI ou SCPI... (Société non soumise à l'impôt sur les sociétés), dans un logement neuf, en France, loué nu, à titre de résidence principale, pendant 9 ans au moins. Il n'est plus exigé un plafond de ressources pour le locataire, mais le montant du loyer ne doit pas dépasser 90% du loyer du marché du neuf, dans certaine zones.
L'investisseur peut alors déduire de son revenu foncier imposable 8% du prix d'acquisition par an pendant 5 ans, puis 2,5% par an les années suivantes jusqu'à la quinzième année (soit au maximum (5*8%) + (10*2,5ù) =65% du prix d'acquisition ! Cette déduction s'ajoute à la déduction forfaitaire (de 6% pendant la période d'amortissement) sur le montant des loyers.ainsi qu'aux intérêts d'emprunt et aux autres charges. Au total, le déficit ainsi généré est déductible du revenu imposable, dans la limite de 10700 Euros.

Exemple : Un appartement neuf, deux pièces, 25 m2, d'un coût, tous frais compris, de 100000 E. à Paris (Loyers plafonnés à 18 E. par M2).
Loyers (maxi) : 18 * 25 * 12 = 5400 E. Par exemple, pour un loyer de 425 E. par mois, soit 5100 par an :
Déduction des revenus fonciers : 5100 - (5100 * 6%=) 306 - (100000 * 8%=) 8000 - 4600 (Hypothèse d'intérêts) - 220 (Hypothèse de charges) = -8026 E. (déficit). Ce déficit est inférieur à 10700 E., et est donc totalement déductible du revenu global.


Loi Besson (l'ancien dispositif s'applique toujours aux locations en cours jusqu'à leur terme) : L'acquéreur d'un logement neuf (acheté ou construit depuis le 1er janvier 1999 et n'ayant jamais été occupé auparavant) peut déduire de son revenu imposable jusqu'à 65 % de son investissement sur 15 ans : 8% les 5 premières années (dans la limite de 70 000 Francs par an) puis 2,5% les années suivantes, à condition de louer le logement pendant au moins 9 ans (mais encore 6 ans pour continuer à bénéficier de cet avantage), de ne pas dépasser certains plafonds de loyers fixés chaque année par décrêt et que les ressources du locataire soient elles aussi inférieures à un certain plafond.
En ce qui concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à partir du 9 octobre 2002, le propriétaire peut louer son bien à un descendant ou à un ascendant (ce qui suspendait le bénéfice de cet amortissement jusqu'alors).
Ce dispositif a pris fin le 2 avril 2003 pour être remplacé, à compter du 3 avril 2003 par le dispositif "Robien" (Cf. ci-dessus).

Dispositif Leinemann : Il institue une déduction forfaitaire de 60 % pour les revenus des trois premières années de location d'un logement non meublé, loué à titre de résidence principale (bail de 3 ans minimum), à des personnes très modestes (plafond de ressources - se renseigner-). En outre le loyer ne doit pas être supérieur à un plafond mensuel par mètre carré de surface habitable (selon les zones -se renseigner-)

Revente : Pour ce qui concerne l'imposition sur les plus-values, voyez supra : Résidence secondaire

Locatif ancien (Rénovation d'un bien immobilier) : consulter ce lien

Immeubles situés en secteur sauvegardé (Loi Malraux) : consulter ce lien

SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier)

La souscrption de parts de SCPI permet de recvoir un "loyer" sans soucis de gestion...
Les SCPI sont des sociétés civiles immobilières autorisées à faire publiquement appel à l'épargne. Leur objet est de posséder un patrimoine immobilier, de gérer et le faire gérer par une société de gestion spécialisée, collectivement, pour le compte de leurs associés. Les associés ne sont pas propriétaires du patrimoine immobilier, mais co-propriétaires de la société qui, elle, est propriétaire du patrimoine. En vcas d'augmentation de capital, les parts nouvelles sont proposées aux sociétaires ou à de nouveaux acheteurs. De même, on peut revendre ses parts sur ce même marché.
Les SCPI bénéficient de tous les avantages de la gestion collective et aussi de la transparence fiscale. Elles ne sont donc pas imposables, mais ce sont les associés qui sont imposés directement sur les revenus qu'ils perçoivent.
Les SCPI permettent à tout le monde d'investir, quels que soient ses moyens, même des sommes relativement faibles, dans des conditions qui se raprochent beaucoup de l'immobilier en direct dont elles ont les avantages et les inconvénients.

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